學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)與房租背離 700萬(wàn)房子租金僅為6500元(2)
自己租的房子，80平方米，能賣700萬(wàn)元，但租金只有6500元；自家房子140平方米，賣630萬(wàn)元，租金13000元。這個(gè)反差也太大了。陳女士越琢磨越覺得有些凌亂了。
這是為什么呢？于是，閑暇時(shí)間，陳女士對(duì)周邊的房?jī)r(jià)做了一個(gè)大概了解，發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房租金和周邊非學(xué)區(qū)房差別不大，但房?jī)r(jià)卻明顯高出一個(gè)段位。
&ld;北三環(huán)裕中那邊最明顯，裕中西里一套標(biāo)有可以直升三帆中學(xué)的學(xué)區(qū)房，塔樓朝西的一套64平方米小二居，單價(jià)87萬(wàn)元，總價(jià)560萬(wàn)元。而相隔不遠(yuǎn)的裕民路3號(hào)院，因?yàn)椴皇菍W(xué)區(qū)房，一套南北通透的62平方米小兩居，單價(jià)只有57萬(wàn)元，總價(jià)360萬(wàn)元。&rd;陳女士對(duì)于這個(gè)價(jià)差非常震驚。
賣價(jià)雖然差了200萬(wàn)元，租金卻差不多。&ld;一套60平方米左右的小兩居，裕中西里學(xué)區(qū)房的報(bào)價(jià)在5800元至6000元之間；裕民路3號(hào)院非學(xué)區(qū)房也差不多，目前出租的房源中，有兩套53平方米的小兩居，一套報(bào)價(jià)5600元，一套報(bào)價(jià)5800元。&rd;
據(jù)鏈家地產(chǎn)裕中西里A店的經(jīng)紀(jì)人小周介紹：&ld;裕中西里的房?jī)r(jià)2年前還在45萬(wàn)元左右，但變?yōu)槿袑W(xué)的學(xué)區(qū)房后，房?jī)r(jià)噌噌地往上漲，現(xiàn)在小戶型的一居室，都有報(bào)近10萬(wàn)元的了。但租金漲幅不太明顯，和周邊非學(xué)區(qū)房的差別也不多，這兩年漲了500元左右。&rd;
&ld;很多人買學(xué)區(qū)房，都是為了一個(gè)上學(xué)指標(biāo)，很多家長(zhǎng)為了孩子都挺舍得下本兒的，所以，別看裕中西里的學(xué)區(qū)房貴，賣得還比周邊非學(xué)區(qū)房快。&rd;小周補(bǔ)充道。
&ld;租金沒有學(xué)區(qū)房問題，所以差別不是很大。BD區(qū)域租金高，主要和需求有關(guān)，BD高檔酒店和寫字樓林立，租賃需求量大，所以，租金相對(duì)較高，特別是高檔公寓，樓齡新、裝修好、家具家電齊全，一居室租金都在12000元左右；二居室15000元左右；三居室18000元左右。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雖然是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，但大多出租給了小型公司，所以租金更高一些。&rd;美聯(lián)地產(chǎn)BD商圈的經(jīng)紀(jì)人小孟在給陳女士介紹行情時(shí)說。
對(duì)于BD區(qū)域房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于學(xué)區(qū)房。小孟解釋：&ld;BD高端公寓的區(qū)域價(jià)格在55萬(wàn)元左右，和二環(huán)內(nèi)的學(xué)區(qū)房及本區(qū)域的租金相比，價(jià)格不太高，主要是房源供應(yīng)比較充足，另外，東三環(huán)和東四環(huán)一帶，沒有什么新盤，沒有開發(fā)商炒作，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，所以價(jià)格漲幅也不大。&rd;
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)的價(jià)值與房產(chǎn)的效用有關(guān)。房產(chǎn)最大的效用就是居住。用貨幣來衡量的話，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住時(shí)所能節(jié)省的房租。因?yàn)槔眠@些房租來租房，購(gòu)房者可以獲得同樣的居住效用。因此可以說，住房所能帶來的居住效用的大小的貨幣化體現(xiàn)就是租金。房租主要不同地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)水平或同一城市不同區(qū)域的繁榮程度決定的。這也是北京租金比其他城市高，BD租金比其他區(qū)域高的主要原因。
一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)是否合，國(guó)際上通常用房產(chǎn)的租金與售價(jià)的比值來衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回報(bào)率很低，房租和房?jī)r(jià)出現(xiàn)很大的背離，特別是學(xué)區(qū)房，租售比已經(jīng)不能體現(xiàn)其是否合了。
但為何在如此低的租金回報(bào)率情況下，大家還踴躍購(gòu)房呢？這其實(shí)說明大家之所以購(gòu)房，在很大程度上并不是為了追求現(xiàn)時(shí)的租金回報(bào)，而是為了追求預(yù)期中未來房?jī)r(jià)上漲帶來的資產(chǎn)升值。
另外，住房除能夠滿足居住效應(yīng)之外，還有其他效用，例如，買房不僅僅能帶來居住的滿足，還可以通過購(gòu)買&ld;學(xué)區(qū)房&rd;來為自己的子女謀得更好的教育資源。目前，北京基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量和質(zhì)量上的差異都已經(jīng)體現(xiàn)在學(xué)校周邊的房?jī)r(jià)上了。這些因素所帶來的&ld;效用&rd;是房租所不能覆蓋的。