《經濟半小時》記者來到了位于新文化街上的鏈家地產門店。

　　鏈家地產經紀人：文昌近一年沒成交過房子，反正我們鏈家是沒成交，別的公司有沒有我們不知道。

　　那么有沒有可能是鏈家地產其它的門店賣出去的呢？記者為了準確核實信息，又和鏈家地產總部取得了聯系。

　　鏈家網首席內容官徐東華：可以這樣，可以直接給你調那個原始數據庫，然后我們從原始數據庫里看到這個數據。

　　鏈家網首席內容官帶著《經濟半小時》記者一起查詢了一下鏈家地產的后臺數據庫，發現最近的一筆交易在去年3月份。

　　徐東華：成交面積是10平米，單價在28萬。我可以非常負責任地表示，這套天價學區房肯定不是鏈家成交的。

　　為了準確核實交易信息，記者為此聯系了北京市西城區房管局。

　　2016年3月18日，《經濟半小時》欄目得到了北京市西城區房管局的官方回復。

　　北京市西城區房管局表示：針對近期，新聞媒體報道的《11平米的學區房售價530萬》消息，西城區房屋管局對實驗二小周邊房地產經紀機構進行 了巡查，采取了進店內詢問、查看房源登記底冊、對經紀機構門店懸掛的房源信息進行核查等措施。同時通過房產交易權屬系統對2016年1月1日至3月6日， 該地區房產交易記錄進行了查詢，未發現2016年以來，文昌胡同存在產權交易過戶的記錄，媒體所報道的&ld;高價學區房&rd;交易案例與檔案記載不相符。

　　虛假天價學區房，引發購房非性預期。

　　中介帶記者看了一套北京第二實驗學校的學區房，位于距離文昌胡同不遠的東鐵匠胡同里。中介告訴記者，這個位于東鐵匠胡同的13平米的小平房，現在的掛牌價是480萬元，折合每平米接近37萬元。

　　中介：（去年）9月份我成交的才30（萬每平米）

　　這個13平方米的小房子如同臨時建筑一樣，水泥外墻，單薄門窗，似乎從來沒有住過人。

　　中介也跟記者直言，這樣的房子沒法住。

　　中介：要住人的話，起碼衛生間是具備的。您要是加了衛生間，您不可能說30萬一平米買廚房衛生間。

　　清華(微博)同衡城市規劃設計院技術創新中心副總工程師王鵬：東西城區的這個學區房的狀況，大多數大家買的這些房，并不是去住的，而是只是作為一個投資和一個學位的這個使用。我們實際走訪，發現基本上沒有自住的情況。

　　王鵬專注北京城市大數據研究近五年時間。他所帶領的項目組兩年來，對2014年北京市義務教育綜合改革后的學區房政策與價格進行全面調研，跟蹤北京近9000個住宅小區，得出了許多翔實的一手數據。

　　王鵬：我們選取了北京8723個小區作為我們的研究對象，其中學區房的概念是我們采用了政府所在2011年之前，劃分的市區兩級重點學校所覆蓋 的小區，這個總量大概是1048個，占到所有小區總量的1201%。其中，市重點小學輻射的學區，大概是283個，占到總量的324%。所以說就是重 點小學所覆蓋的小區，在體的所有小區的數量中是一個非常低的比率。

　　根據北京市教委數據顯示，2014年全市學齡人口信息采集總計160575人。而東城、西城和海淀的市重點小學只有25所，每年只能接受入學人數約5000人。

　　每32個北京適齡入學小學生中，只有一人可以進入這些優質教育資源的學校。

　　王鵬：我們觀察了學區房和它臨近的非小區的價格，我們發現有一個大概20%左右的溢價率，所以說學區的因素對住宅的價格可能會有一個大概20%左右的影響。

　　在中關村地區從事了8年房產經紀人工作的董振宇告訴記者，只隔了一個四環，幾乎是同樣年代的小區，每平米房價差到了1萬到1萬5千元，一個重要的原因，就是學區因素。

　　王鵬在他們的研究中也發現，于這些享有優質教育資源的學區房其居住屬性很弱，人們更多的是看中學區房的教育乃至金融屬性，所以與普通住宅相比，價格的波動很多時候存在非性因素。

　　王鵬：比如說最近媒體上頻頻曝光的這個46萬的天價學區房，在很大程度上，很明顯地拉高了一些中介的掛牌價格，也拉高了一些學區房購買者的這種心價位。

　　一個46萬每平米的學區房價格放出，就影響了個北京市學區房市場的心狀況，事實果真會這樣嗎？

　　在距離文昌胡同直線距離3公里外的陶然亭地區，記者遇到一位前來咨詢購買學區房的孟先生。

　　孟先生：我想買個三居室吧，想看看這邊的學區房。

　　聽說學區房已經達到46萬每平米的天價，還沒有孩子的孟先生特意咨詢購買學區房的情況。

　　孟先生告訴《經濟半小時》記者，最近的確也是因為聽說了學區房已經達到46萬每平米的天價，所以才有點坐不住了。

　　孟先生：聽過這種新聞，對啊，擔心啊，現在也來看看，了解了解行情。如果承受范圍之內，打算置換一套。

　　46萬一平天價學區房的消息不僅影響了像孟先生這樣的買家心，同樣的，持有學區房的賣家也對價格開始有了不性的期待。

　　賣房者趙先生：當時我們拆遷的時候才3萬塊錢在10年前。

　　趙先生十年前就住在文昌胡同旁邊的文華胡同，正是因為實驗二小擴建，他的老宅子被拆遷了。當年，他用拆遷款買了陶然亭附近的這個小區。去年西城區教育改革，他在陶然亭的房子也一下成為了優質教育資源的學區房。

　　去年上半年之前，我們這個學區是福州館小學，在去年的6月1日正式掛牌，翻牌為八中附小，而且呢，上那個小學的所有的（學生），70%的直升北京八中。這樣那個，消息出來以后，我們這房價跳漲了1萬。

　　最近，一直想要置換房屋的趙先生今天也把中介找到了家里，抱著試試看的心，他想要商量一下房子的掛牌價格。

　　中介告訴趙先生，這個小區大概8萬5左右的價格比較合適，但趙先生堅持要把價格掛高5000元左右。他告訴記者，這樣做的原因一方面是他對自己的學區房很有信心，另一方面，也是因為像天價學區房這樣的消息，讓他擔心自己賣虧了。

　　不論掛牌價如何瘋狂，記者走訪了許多房地產中介，他們都表示，最終成交價格并沒有那么夸張。

　　徐東華：其實學區房價格上漲并沒有那么夸張。以實驗二小為例，去年9月份，11萬2000元，是塔樓中間層，今年最近的一套成交價格，11萬8000元，可以說，這個漲幅是低于北京市房地產市場的平均漲幅的。

　　與此同時，在調查中，記者也了解到，像文昌胡同附近的平房，現在的掛牌價格雖然很高，每平米三四十萬元，但是于其居住屬性很差，租金可能還不到千元。

　　王鵬：這種情況下，實際上類似文昌胡同學區房已經作為了一種金融工具，這個只看中它保值增值的這個屬性，在金融意義上來看我覺得這個風險還是非常大的。

　　與此同時，政策因素也極大地影響著學區房的價格。在調查中，記者也了解到，學區房并不是像人們想象中那樣，只漲不跌。

　　鏈家地產和平里大區小街橋店經王雪鋒：合并之后，對原來四小學區的房子每平米下降了5000元左右。

　　工作7年的王雪鋒經歷過一次學區房價格下跌的過程。2014年，和平里第四小學與和平里第二小學、東師附小合并，和平里四小的學區從原來的10 棟建筑擴充到64棟。在和平里四小的學區房資源大大增加后，原來十棟樓的價格，在2015年上半年，出現了一定程度的下跌。此外，一些教育改革的嘗試，也 有可能會影響學區房未來的價格走勢。

　　對學區房關注很久的王鵬告訴記者，當前的教育改革正在大力推行優質教育均等化，許多的政策如果真的落地，將極大的改善當前人們對學區房的固有觀念。

　　王鵬：北京市其實在非常努力地推進教育資源的均等化。在這種趨勢下，以這種西方的經驗來看，這種所謂學區房的大規模的溢價，肯定會逐漸地縮小。

　　四中校長劉長銘：如果是我，我不會這樣去做。我會把更多的精力，也包括家庭的財力，放在改善家庭教育的品質和質量上。家庭教育是決定孩子未來職業成功、生活幸福的因素。

　　教育部新政策規定：根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。

　　2016年1月26日，教育部辦公廳下發了《關于做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強 烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。所謂的多校劃片就是指一個小區對應多個學校，讓買了學區房的 家庭不確定到底能上哪個學校。與此同時，教育部還&ld;欽點&rd;了24個城市的名，要求這些城市所有縣市區100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現劃片入 學。這都將從本質上促進教育公平，推動均衡發展，滿足百姓需求。

　　袁貴仁：多校劃片，是各地探索出來的一個舉措，為什么今年你們都很關心呢，通知里承認了各地的實驗經驗，你可以單校劃片也可以多校劃片，建議全國推廣。

　　半小時觀察：性看待學區房 不要被炒作&ld;忽悠&rd;

　　學區房火熱的根源在于教育資源的分配失衡，國家有關部門近期也在出臺政策力圖積極扭轉教育資源分配不公的現狀。在前面的節目我們看到，學區房的 房價也并非永遠只漲不跌，學區的階段性調、教育改革等因素，都有可能讓家長的投入受到損失。同時我們也應看到，學區房&ld;天價&rd;不斷，也與部分二手房中 介、媒體、自媒體的炒作密不可分。這些炒作助長了學區房價格的非性增長，具有很強的欺騙性、誘導性，容易引發消費者對房價上漲產生非性預期，必須引起 有關部門的重視，這里我們也提醒每位購房者不要被一些炒作&ld;忽悠&rd;，能夠性、辯證、長遠地看待學區房的問題。