二手房是現(xiàn)房，購房者可以實(shí)地查看房屋的實(shí)際情況，包括房屋的戶型、裝修、設(shè)施等，有的人更愿意買二手房，下面給大家分享關(guān)于購買二手房的注意事項(xiàng)有哪些，歡迎閱讀!

購買二手房的注意事項(xiàng)有哪些

1、注意售房者是否為房屋的真正產(chǎn)權(quán)人

了解這個問題非常重要，這是因?yàn)槭鄯空呤欠駷檎嬲a(chǎn)權(quán)人關(guān)系到交易的順暢與否。如果非真正產(chǎn)權(quán)人，則交易無意義，甚至無效。而且，還有一點(diǎn)需要特別注意的是，如果售房者只是產(chǎn)權(quán)人之一，也即是說該套房子是共有產(chǎn)權(quán)，如夫妻共同所有的話，購房者還必須取得另一方的同意，否則售房者因?yàn)闆]有完全和合法的處方權(quán)而有可能最終導(dǎo)致無法成功交易。

2、注意選擇有優(yōu)質(zhì)資信、大品牌的中介公司

中介公司是否具備良好資質(zhì)及信譽(yù)，是衡量其能否幫助購房者找到好房的重要一步。如果中介公司無良，甚至聯(lián)合售房者來一起坑騙購房者，那么會使整個交易蒙上一層陰影，也會使市場秩序受到破壞。許多中介公司卷款而逃時有發(fā)生也可佐證此點(diǎn)。

3、注意房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬是否明晰

房屋產(chǎn)權(quán)明晰是購房者購買二手房的源動力。如果待購房的產(chǎn)權(quán)不清或者產(chǎn)權(quán)有糾紛，甚至沒有產(chǎn)權(quán)證，那么廣大購房者不應(yīng)該購買，因?yàn)樗S時都有可能被收回，這會導(dǎo)致購房者權(quán)益嚴(yán)重受損。

二手房滿二年和滿五年的區(qū)別

二手房滿二年和滿五年的主要區(qū)別在于稅費(fèi)和增值稅的繳納。具體如下：

1、稅費(fèi)：滿二年的二手房需要繳納契稅，而滿五年的二手房可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠政策，免征增值稅。在契稅方面，滿二年的普通住宅賣方需要繳納1%的契稅，而滿五年且是業(yè)主(以家庭為單位)唯一的住宅則免征契稅。

2、增值稅：滿二年的二手房需要繳納增值稅和附加，而滿五年的二手房則免征增值稅。對于非普通住宅，滿二年的需要繳納差額的5.6%的增值稅，而滿五年且是業(yè)主(以家庭為單位)唯一的住宅則免征增值稅。

另外，二手房是否滿二年或滿五年也會影響房屋的價(jià)格和投資價(jià)值。通常來說，滿二年的二手房價(jià)格相對較便宜，而滿五年的二手房價(jià)格相對較高，因?yàn)榭梢悦庹髟鲋刀惡蛡€人所得稅?？傊谫徺I二手房時，需要根據(jù)自己的需求和預(yù)算來選擇滿二年或滿五年的房屋。

二手房房價(jià)的影響因素有哪些

1、區(qū)域因素。主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。

2、房屋自身因素。主要包括房屋成新率、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。一般說來，維護(hù)好的能延長房屋的使用壽命，從而提高房屋價(jià)值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價(jià)住宅及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅。對于同一位置的房屋來說，商品房住宅的價(jià)格最高，成本價(jià)住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)住宅價(jià)格最低。樓層對房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層最差，一層次之，三、四層最好。高層住宅則是樓層越高(頂層除外)，價(jià)格也越高;朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有較大的影響。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r(管道天然氣、管道煤氣、液化氣)、物業(yè)類型(多層、板式小高層、高層塔樓)、采光(主要考慮是否有遮擋)及景觀等對房屋價(jià)格都有一定的影響。

3、市場因素。主要包括經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場行情及市場供求狀況等。其中市場供求狀況對房屋的價(jià)格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時，房屋價(jià)格就上漲。反之，當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時，房屋價(jià)格就會出現(xiàn)下降。

4、消費(fèi)者心理因素。主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對房屋的偏好及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢，人們往往不愿去購買二手物品。購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會提高。

買二手房要注意哪些方面

1、確定房屋的所有權(quán)是誰的，要查驗(yàn)對方的《身份證》和《房屋所有權(quán)證》(最好還有《土地使用權(quán)證》)，必須是原件。

2、了解房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)是否受到限制，如是否抵押(《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》會有他項(xiàng)權(quán)利記載)，是否查封，是否被行政機(jī)關(guān)或者司法機(jī)關(guān)限制等，如果抵押，抵押權(quán)人是否有同意出售的書面意見;

3、是否出租，如果出租，租賃人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán);

4、是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。

買二手房需要準(zhǔn)備什么資料

1、身份證明：買方需要提供有效的身份證明文件，如身份證、護(hù)照等。

2、收入證明：如果買方需要貸款購買二手房，需要提供收入證明，如工資單、銀行對賬單等。

3、房屋購買協(xié)議：買方需要與賣方簽訂房屋購買協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

4、房屋評估報(bào)告：在貸款購買二手房時，銀行需要進(jìn)行房屋評估，以確定貸款額度和利率。

5、貸款申請材料：買方需要向銀行提供貸款申請材料，如貸款申請表、身份證明、收入證明、房屋購買協(xié)議等。

6、其他材料：根據(jù)當(dāng)?shù)卣吆鸵?guī)定，可能需要提供其他材料，如房屋交易稅申報(bào)表、房屋租賃合同、房屋質(zhì)量檢測報(bào)告等。

買的二手房有違建過不了戶怎么辦

1、了解當(dāng)?shù)卣撸菏紫刃枰私猱?dāng)?shù)卣畬τ谶`建的相關(guān)政策和處理方式。不同地區(qū)對于違建的處理方式可能會有所不同，有些地方可能會要求拆除違建部分，有些地方則可能允許在整改后進(jìn)行過戶。因此，需要仔細(xì)研究當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策，以便采取合適的措施。

2、與賣方協(xié)商：如果確認(rèn)無法過戶，可以與賣方協(xié)商解決。你可以要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并按照合同約定進(jìn)行賠償。如果雙方能夠達(dá)成一致，可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

3、申請行政復(fù)議或訴訟：如果協(xié)商無果，你可以向當(dāng)?shù)刈〗?、房產(chǎn)等部門申請行政復(fù)議或直接提起訴訟。在申請行政復(fù)議或訴訟前，需要準(zhǔn)備好相關(guān)證據(jù)和資料，包括購房合同、違建證明、行政處罰決定書等。如果能夠提供充分的證據(jù)證明自己的權(quán)益受到侵害，相關(guān)部門可能會重新審核該房屋的情況并給出處理意見。

4、尋求法律援助：如果你對于法律程序不熟悉或者沒有足夠的證據(jù)來維護(hù)自己的權(quán)益，可以尋求法律援助。專業(yè)的律師可以幫助你分析案情、準(zhǔn)備證據(jù)并指導(dǎo)你如何應(yīng)對訴訟程序。